Rechtsanwalt Dr. Christoph Osmialowski, Karlsruhe

Einleitung

In der Regel werden Arztpraxen in gemieteten Räumen betrieben. Dies geschieht immer häufiger in sogenannten „Ärztehäusern“, in denen sämtliche Räume an verschiedene Arztpraxen vermietet werden. Entsprechend hoch ist das Interesse der eine Praxis betreibenden Ärzte, dass ihnen nicht durch die Vermietung von Räumen an andere Ärzte mit denselben Tätigkeitsinhalten Konkurrenten „vor die Nase gesetzt“ werden.

Der erforderliche Konkurrenzschutz kann sich aus dem Vertragsverhältnis zum Vermieter ergeben. Die Grenzen und Konsequenzen dieses Konkurrenzschutzes wurden jüngst durch 2 Urteile des Bundesgerichtshofs klarer gestellt, sodass Ärzte in Zukunft nach aktueller Rechtslage besser gegen die Konkurrenz ärztlicher Mitmieter in demselben Haus geschützt sind.

Urteil des BGH vom 11.01.2012, Az. XII ZR 40/10

1

: Auslegung einer Konkurrenzschutzklausel

Zum Sachverhalt

In gemieteten Räumen wurde eine Praxis für Hals-, Nasen- und Ohrenheilkunde betrieben. Nachfolgend schloss die Vermieterin mit der Klägerin einen Mietvertrag über Gewerberäume in dem sogenannten „Ärztehaus“ zum Betrieb eines Optik- und Hörgerätegeschäfts. Dieser Mietvertrag enthält die Klausel „Konkurrenzschutz für den Mieter wird in folgendem Umfang vereinbart: Kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft …“.

Die Betreiberin der HNO-Praxis begann im „verkürzten Versorgungsweg“ Hörgeräte unmittelbar an Patienten abzugeben. Dabei übernimmt der HNO-Arzt unter anderem die audiometrische Messung und das Erstellen von Ohrabdrücken zur Anpassung und Lieferung von Hörgeräten, die Feinanpassung der vom Hersteller direkt an ihn gelieferten Hörgeräte sowie die Einweisung der Patienten.

Die Betreiberin des Optik- und Hörgerätegeschäfts begehrt mit Ihrer Klage von der Vermieterin, gegenüber der Betreiberin der HNO-Praxis auf die Einhaltung der Konkurrenzschutzklausel hinzuwirken, eine Mietminderung hinzunehmen und Schadensersatz wegen entgangenen Gewinns zu leisten. Hierzu hatte sie argumentiert, dass die Konkurrenzschutzklausel dem Wortlaut nach nicht ausdrücklich auch die Abgabe von Hörgeräten durch eine HNO-Praxis erwähnt. Dies sei eine Regelungslücke des Vertrages, die zu ihren Gunsten durch ergänzende Vertragsauslegung geschlossen werden müsse.

Aus den Gründen

Der BGH sieht in der Gewährung der Abgabe von Hörgeräten im „verkürzten Versorgungsweg“ durch die Arztpraxis keinen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel.

Die Argumentation der Klägerin ließ er nicht gelten. Allein der Umstand, dass ein Vertrag für eine bestimmte Fallgestaltung keine Regelung enthält, besage nicht, dass es sich um eine planwidrige Unvollständigkeit des Vertrages (Regelungslücke) handelt. Von einer solchen Unvollständigkeit könne nur gesprochen werden, wenn ohne Vervollständigung des Vertrages das Ergebnis in offenbarem Widerspruch mit dem tatsächlich Vereinbarten stehen würde und eine angemessene interessengerechte Lösung nicht zu erzielen wäre. Zudem dürfe die ergänzende Vertragsauslegung nicht zu einer wesentlichen Erweiterung des Vertragsinhaltes führen. Zur Verwirklichung des Regelungsplans der Vertragsparteien sei nicht erforderlich, den vereinbarten Konkurrenzschutz auf die Abgabe von Hörgeräten im „verkürzten Versorgungsweg“ auszudehnen.

Maßgeblich sei vielmehr, welchen Umfang des Konkurrenzschutzes die Betreiberin des Optik- und Hörgerätegeschäfts bei Abschluss des Mietvertrages erwarten konnte. In der Konkurrenzschutzklausel des Mietvertrages wurde der gewährte Konkurrenzschutz konkret beschrieben und auf das Verbot der Vermietung von Räumlichkeiten an Dritte zum Betrieb eines Optik- und Hörgerätegeschäfts begrenzt. Die Klägerin sollte demnach primär vor unmittelbarer Konkurrenz durch einen gleichartigen Geschäftsbetrieb geschützt werden. Der Klägerin war bei Abschluss des Mietvertrages bekannt, dass in dem Mietobjekt eine Praxis für Hals-, Nasen- und Ohrenkrankheiten betrieben wird. Sie musste daher bereits zu diesem Zeitpunkt damit rechnen, dass der dort praktizierende Facharzt sämtliche Leistungen erbringen wird, zu denen er berechtigt ist und es zu Überschneidungen zwischen ihrem Leistungsangebot und der ärztlichen Tätigkeit kommen kann. Hätten die Vertragsparteien tatsächlich die Absicht gehabt, die Klägerin auch vor ärztlichen Leistungen zu schützen, die sich mit ihrem eigenen Geschäftsbereich überschneiden, hätte es nahegelegen, bei der Formulierung der Konkurrenzschutzklausel nicht auf den Betrieb eines weiteren Optik- und Hörgerätefachgeschäfts abzustellen, sondern die Leistungen, für die der Klägerin Konkurrenzschutz gewährt werden sollte, konkret zu benennen. Dass von dieser Möglichkeit kein Gebrauch gemacht wurde, spreche dafür, dass nach dem Regelungsplan der Parteien die Klägerin tatsächlich nur von der Konkurrenz durch ein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft geschützt werden sollte.

Die Ärztin der HNO-Praxis betreibe jedoch weder zugleich ein Hörgerätegeschäft, noch übe sie die Tätigkeit eines Hörgeräteakustikers aus, wenn sie im „verkürzten Versorgungswege“ Hörgeräte an Patienten abgibt. Bei den Tätigkeiten handele es sich um ärztliche Leistungen, die zum beruflichen Bereich eines HNO-Arztes gehören oder zumindest mit diesem in sehr engem Zusammenhang stehen.

Eine ausfüllungsbedürftige Regelungslücke lasse sich auch nicht damit begründen, dass ohne eine Vervollständigung des Vertrages keine angemessene und interessengerechte Lösung zu erzielen wäre. Der Standortvorteil, der der Klägerin durch die Konkurrenzschutzklausel gewährt wurde, bestehe fort. Die Klägerin habe nach Abschluss des Mietvertrages zunächst viele Jahre nur ein Optikgeschäft betrieben. Die wirtschaftliche Grundlage ihres Betriebes war bis dahin nicht von der Möglichkeit des Verkaufs von Hörgeräten geprägt. Durch die Erweiterung ihres Geschäfts hat die Klägerin sich nur die Möglichkeit geschaffen, durch eine Vergrößerung ihres Leistungsangebotes ihre Ertragslage zu verbessern, indem sie den Vorteil nutzt, dass in dem Ärztehaus ein HNO-Arzt praktiziert. Da jedoch jeder Patient frei darüber entscheiden kann, wo er sich ein verordnetes Hörgerät anfertigen lässt, hat die Klägerin durch die Eröffnung der Akustikabteilung nur die Chance erworben, dass sie Patienten der HNO-Praxis als Kunden gewinnt.

Urteil des BGH vom 10.10.2012, Az. XII ZR 117/10

2

: Konkurrenz als Mangel der Mieträume führt zur Mietminderung

Zum Sachverhalt

Der klagende Facharzt für Orthopädie schloss einen Mietvertrag über Räume in einer „Praxisklinik“ zur Nutzung als „Arztpraxis für die Fachdisziplin Orthopädie (Prävention, Erkennung und Behandlung von angeborenen und erworbenen Formveränderungen und Funktionsstörungen, Erkrankungen, Verletzungen und Verletzungsfolgen der Stütz- und Bewegungsorgane und die Rehabilitation) unter Einschluss der laut Sächsischer Weiterbildungsordnung damit verbundenen Zusatzqualifikationen“. Gemäß der Vorbemerkung des Mietvertrages beabsichtigte er, operative Eingriffe durchzuführen.

Im Mietvertrag heißt es zum Konkurrenzschutz: „Der Vermieter gewährt für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie des Mieters Konkurrenzschutz im Projekt … Der Vermieter kann an einen Arzt derselben Fachdisziplin mit demselben Schwerpunkt, die bereits im Projekt vertreten ist, nur dann eine Vermietung an einen solchen Kollegen vornehmen, wenn der Mieter sein Einverständnis dazu schriftlich erklärt hat. …“

Danach mietete ein Facharzt für Chirurgie in demselben Haus Räume zur Nutzung als Arztpraxis für die Fachdisziplin Chirurgie/Unfallchirurgie, in denen ein weiterer Facharzt für Chirurgie mit Schwerpunktbezeichnung Unfallchirurgie als weiterer Mieter eintrat (Gemeinschaftspraxis). Die Gemeinschaftspraxis bezeichnet sich in ihrem Internetauftritt als Schwerpunktpraxis für Arthroskopie und Gelenkchirurgie. Sie führt unter anderem operative und nicht operative Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen durch. Darüber hinaus ist sie auf dem Gebiet der Unfallchirurgie tätig.

Mit der Klage verlangt der Kläger Beseitigung der eingetretenen Konkurrenzsituation zum nächstmöglichen Zeitpunkt, Unterlassung der Vermietung weiterer Räumlichkeiten an die Gemeinschaftspraxis, Feststellung einer Mietminderung um 50%, Rückzahlung der infolge der Minderung überzahlten Miete sowie hilfsweise Schadensersatz für den ihm durch die Konkurrenz entgangenen Gewinn.

Aus den Gründen

Der BGH bestätigt, dass die Gemeinschaftspraxis in Bereichen tätig ist, für die dem Kläger gemäß Mietvertrag Konkurrenzschutz gewährt ist. Die Konkurrenzschutzklausel sei dahingehend auszulegen, dass sie den Kläger vor künftiger Konkurrenz auf dem Gebiet der operativen und nicht operativen Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen, somit auch auf dem dem Fachbereich der Orthopädie zuzuordnenden Gebiet der orthopädischen Chirurgie durch einen Facharzt für Chirurgie schützt. Bei der Auslegung der Konkurrenzschutzklausel sei der im Mietvertrag beschriebene Vertragszweck heranzuziehen. Die in Bezug genommene Sächsische Weiterbildungsordnung sah zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die „Spezielle orthopädische Chirurgie“ als Zusatzqualifikation an. Diese umfasste Operationen höherer Schwierigkeitsgrade bei angeborenen und erworbenen Formveränderungen und Funktionsstörungen sowie Erkrankungen, Verletzungen und Verletzungsfolgen der Stütz- und Bewegungsorgane.

In der Regelung des Mietvertrages, nach der der Vermieter an einen Arzt derselben Fachdisziplin mit demselben Schwerpunkt ohne schriftliches Einverständnis des Klägers keine Räume im Objekt vermieten darf, liege keine Einschränkung des Konkurrenzschutzes dahingehend, dass nur der Schutz vor einer Vermietung an einen Facharzt für Orthopädie mit dem Schwerpunkt Chirotherapie gewährt werden sollte. Denn eine solche Einschränkung hätte zur Folge, dass der im Mietvertrag gewährte Konkurrenzschutz nahezu bedeutungslos wäre. Zum einen wäre dem Vermieter lediglich die Vermietung an einen Facharzt für Orthopädie mit dem Schwerpunkt Chirotherapie verboten, nicht aber die Vermietung an Fachärzte für Orthopädie mit einem anderen oder keinem Schwerpunkt. Zum anderen wären wesentliche Tätigkeitsbereiche, nämlich die operativen und nicht operativen Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen, nicht vom Konkurrenzschutz erfasst.

Der BGH stellte zudem fest, dass die vertragswidrige Konkurrenzsituation einen Mangel der Mietsache darstellt, der zur Minderung der Miete führt. Zu dem vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache gehören über deren physische Beschaffenheit hinaus auch die tatsächlichen Zustände und rechtlichen Verhältnisse, die mit der Mietsache zusammenhängen und ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen. Dies seien auch Störungen, die außerhalb der Mietsache liegen, soweit sie deren Gebrauchstauglichkeit unmittelbar beeinträchtigen. Maßgebend sei in erster Linie der von den Parteien vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch. Aus dem zur Erfüllung des vertragsgemäßen Gebrauchs erforderlichen Zustand der Mietsache ergebe sich deren geschuldeter Zustand.

Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts gehöre es auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 535 BGB, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen (sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). Die Verpflichtung des Vermieters zum Schutz des Mieters vor Konkurrenz auch bei Fehlen einer vertraglichen Regelung beruhe auf der Erwägung, dass es zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehört, dass der Vermieter den Mieter in dem vertraglich vereinbarten Gebrauch zum Betrieb des vereinbarten Geschäfts bzw. Gewerbes nicht behindert. Dabei ist der Vermieter allerdings nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr ist nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist.

Zur Begründung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes für eine Arztpraxis ist auf die Bedeutung des Umfelds für den Ertrag einer Arztpraxis abzustellen. Insbesondere dann, wenn eine Konkurrenz im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages im Haus oder in der Nachbarschaft noch nicht bestanden hat, liege die Annahme nahe, dass der bereits niedergelassene Arzt durch die Eröffnung einer konkurrierenden Praxis im selben Hause erheblich beeinträchtigt werde. Deshalb gehöre es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass dem ersten Mieter auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung der Schutz vor Konkurrenz gewährt werde.

Für einen vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz könne nichts anderes gelten. Durch die ausdrückliche Vereinbarung der Verpflichtung wird der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch dahin konkretisiert, dass dem Mieter der von bestimmter Konkurrenz ungestörte Gebrauch der Mieträume eingeräumt wird.

Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Anspruch auf Feststellung der Minderung der Miete und der Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete begründet sind, hängt davon ab, in welchem Umfang das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Mietverhältnis der von der Konkurrenz betroffenen Arztpraxis durch das Bestehen der Konkurrenzsituation gestört ist.

Fazit

Die beiden Entscheidungen des Bundesgerichtshofs begründen für den Arzt einen besseren Schutz gegen Konkurrenz durch Mieter in demselben Haus:

1. Eine ergänzende Auslegung der vertraglichen Konkurrenzschutzklauseln ist nur in engen Grenzen zulässig. Maßgeblich ist, welcher Umfang des Konkurrenzschutzes bei Abschluss des Mietvertrages erwartet werden konnte. Eine ergänzende Auslegung des Konkurrenzschutzes kommt nicht in Betracht, wenn bei Abschluss des Mietvertrages mit der Konkurrenz zu rechnen war.

2. Gegen die Eröffnung einer konkurrierenden Arztpraxis in Mieträumen desselben Hauses besteht bereits ohne ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel ein dem Mietvertrag allgemein immanenter Konkurrenzschutz. Ein Verstoß gegen diesen (oder einen ausdrücklich vereinbarten) Konkurrenzschutz macht die Mietsache mangelhaft, sodass die Miete gemindert werden kann. Hierbei ist unerheblich, ob eine Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag lediglich bestimmte Leistungen/Fachrichtungen ausdrücklich erwähnt.

Bei der Gestaltung von Praxismietverträgen sollten in Konkurrenzschutzklauseln durch sorgfältige Formulierung konkurrierende Tätigkeiten erfasst werden, um den Vermieter möglichst effektiv daran zu hindern, Konkurrenz durch Mieter in demselben Haus zuzulassen. Üblicherweise wird in Konkurrenzschutzklauseln auch eine Vertragsstrafe vorgesehen, die der Vermieter bei Zuwiderhandeln an den Mieter zu zahlen hat. Selbst wenn jedoch eine Konkurrenzschutzklausel nicht vorhanden ist, kann zumindest gegen die Neueröffnung einer konkurrierenden Praxis in Mieträumen desselben Hauses mit Aussicht auf Erfolg vorgegangen werden.

Bei Verstößen gegen Konkurrenzschutzklauseln bzw. den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz ist von einem Mangel der gemieteten Praxisräume auszugehen, der zur Minderung der Miete berechtigt. Gegenüber dem Vermieter ist neben der Mietminderung und damit verbundener Mietrückzahlung die Beseitigung der eingetretenen Konkurrenzsituation, ggf. die vereinbarte Vertragsstrafe sowie hilfsweise Schadensersatz für den entgangenen Gewinn (gegebenenfalls gerichtlich) geltend zu machen.

Korrespondenzadresse

RA Dr. Christoph Osmialowski

Kanzlei für ArztRecht

Fiduciastraße 2

76227 Karlsruhe

kanzlei@arztrecht.org

www.arztrecht.org

Fussnoten

vgl. ArztR 2012, 88.

vgl. ArztR 2012, 312.