Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Anspruch auf Feststellung der Minderung der Miete und der Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete begründet sind, hängt davon ab, in welchem Umfang das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Mietverhältnis der von der Konkurrenz betroffenen Arztpraxis durch das Bestehen der Konkurrenzsituation gestört ist.

Fazit

Die beiden Entscheidungen des Bundesgerichtshofs begründen für den Arzt einen besseren Schutz gegen Konkurrenz durch Mieter in demselben Haus:

1. Eine ergänzende Auslegung der vertraglichen Konkurrenzschutzklauseln ist nur in engen Grenzen zulässig. Maßgeblich ist, welcher Umfang des Konkurrenzschutzes bei Abschluss des Mietvertrages erwartet werden konnte. Eine ergänzende Auslegung des Konkurrenzschutzes kommt nicht in Betracht, wenn bei Abschluss des Mietvertrages mit der Konkurrenz zu rechnen war.

2. Gegen die Eröffnung einer konkurrierenden Arztpraxis in Mieträumen desselben Hauses besteht bereits ohne ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel ein dem Mietvertrag allgemein immanenter Konkurrenzschutz. Ein Verstoß gegen diesen (oder einen ausdrücklich vereinbarten) Konkurrenzschutz macht die Mietsache mangelhaft, sodass die Miete gemindert werden kann. Hierbei ist unerheblich, ob eine Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag lediglich bestimmte Leistungen/Fachrichtungen ausdrücklich erwähnt.

Bei der Gestaltung von Praxismietverträgen sollten in Konkurrenzschutzklauseln durch sorgfältige Formulierung konkurrierende Tätigkeiten erfasst werden, um den Vermieter möglichst effektiv daran zu hindern, Konkurrenz durch Mieter in demselben Haus zuzulassen. Üblicherweise wird in Konkurrenzschutzklauseln auch eine Vertragsstrafe vorgesehen, die der Vermieter bei Zuwiderhandeln an den Mieter zu zahlen hat. Selbst wenn jedoch eine Konkurrenzschutzklausel nicht vorhanden ist, kann zumindest gegen die Neueröffnung einer konkurrierenden Praxis in Mieträumen desselben Hauses mit Aussicht auf Erfolg vorgegangen werden.

Bei Verstößen gegen Konkurrenzschutzklauseln bzw. den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz ist von einem Mangel der gemieteten Praxisräume auszugehen, der zur Minderung der Miete berechtigt. Gegenüber dem Vermieter ist neben der Mietminderung und damit verbundener Mietrückzahlung die Beseitigung der eingetretenen Konkurrenzsituation, ggf. die vereinbarte Vertragsstrafe sowie hilfsweise Schadensersatz für den entgangenen Gewinn (gegebenenfalls gerichtlich) geltend zu machen.

Korrespondenzadresse

RA Dr. Christoph Osmialowski

Kanzlei für ArztRecht

Fiduciastraße 2

76227 Karlsruhe

kanzlei@arztrecht.org

www.arztrecht.org

Fussnoten

vgl. ArztR 2012, 88.

vgl. ArztR 2012, 312.